一批曾经挥金如土的房企倒下去,另一批却正在异军突起。上海开发商大华集团,便是过去两年里相当活跃的一家。
一批曾经挥金如土的房企倒下去,另一批却正在异军突起。上海本土开发商大华集团,便是过去两年里相当活跃的一家。
大华集团,成立于上世纪90年代,是和恒大地产、碧桂园等一众房企同一个时期创立的公司,但因为一直未登陆资本市场而一直寂寂无名。期间,该集团董事长金慧明也曾筹备过公司上市事宜,但在2007年借壳上市失败,此后便隐匿在地产江湖里,深耕上海本地市场。
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时光荏苒,大华的前30年不甚耀眼,但命运似乎给了他第二次机会,在一个接着一个昔日千亿房企爆雷之后,大华集团找到了新的发展空间。据中指院数据,2021-2022年,大华集团权益拿地金额分别为260亿元和95亿元,位列行业27名、32名。
2023年3月,大华集团在北京摘获的一宗热门地块,开始受到外界关注。巧合的是此后不久,该集团继续在杭州的一宗热门地块摇号中运气爆棚,从66家参摇房企中胜出,夺得萧山新街北宅地,据估算,杭州这块地的命中率只有1.5%。
连续摇中两块大热地块,似乎命运的天秤已偏向这家房企。但在房地产行业这个特殊的转折口,大华,这家老牌企业能否迸发它的第二春?
区域旧改大户
2023年3月23日,北京土地交易市场迎来久违的热闹场面:42组竞买人等待昌平区朱辛庄0028地块的最终摇号结果。
这宗地块区位好、规模小、总价低,且没有现房销售等其他条件限制,上限楼面价3.54万元/平方米、销售指导价6.2万元/平方米,盈利空间也颇为充足,因而吸引了14家民企、16家央企、13家地方国企等各路企业来竞争。这样一块“肥肉”,最终摇进了一家名为大华的房企手中。
尽管北京市场对这个幸运儿一片茫然,但大华并不是行业新兵,而是一家拥有超30年历史的老牌房企。
大华的发展史可追溯至1992年,前身是为配合住房制度改革而成立的上海大场房地产开发经营公司(以下简称为“大场房地产”)。1995年,时任大场镇新华村党总支书记的金惠明任大场房地产的法人代表。1998年7月,大场房地产改制为大华(集团)有限公司,企业性质也由集体转为有限责任。
2002年,包括金惠明等在内的34名自然人受让了大华集团90%的股权;其中金惠明以5282万元现金获得了大华48%以上的股权。
此后几经腾挪,金惠明间接持有大华35.44%的股权,并通过其胞弟金建明、女儿金玲等可施加影响的近亲属所持股权,共计控制大华57.40%的股权;大场镇方面则保有大华集团约10%的股份。截至2022年末,时年69岁的金惠明仍为大华的董事长,金建明、金玲亦在公司任职。
随着上海房地产市场的快速发展,大华很快迎来高光时刻。根据国家统计局上海调查总队公布的《2006年按营业收入排序的前100位上海市企业集团》,大华集团以81.39亿的总收入位列第29位,成为上海第二大房地产公司。
彼时有报道显示,大华掌门人金惠明,也在2005年时以近27亿元的个人财富总值,跻身福布斯富豪榜。
这一阶段,也正是众多房企陆续登陆资本市场的黄金时期,北辰实业、保利地产等先后完成IPO,同为上海房企的绿地也在筹谋借壳。金惠明也不例外。他意欲借壳大连金牛推动大华上市。但随着“集体资产遭贱买”的外界质疑,大华的上市计划最终搁浅。
这之后,在各大民营房企持续跑马圈地的背景下,行业的销售额天花板不断被突破,“千亿”也成了规模房企的硬指标。而作为上海本土房企曾经的领头羊,大华却逐渐淡出了大众视野,2016-2018年间,这家公司的年销售额不足200亿,一度落到行业百名开外。
尽管鲜少在公开土地市场上抛头露面,但依靠“整体开发”的模式拿地,大华依然获取了足够其开发的旧改土地储备。
早在2014年时,大华就已取得了对上海宝山区的联东村、场中村、康家村、顾村4个“城中村”改造项目的开发建设权,约4500亩土地。直至2021年底,上述4个上海城中村改造项目中仍在推进中,剩余可售货值合计仍有100亿元。另据克而瑞统计,自2014年至2022年,大华包揽了宝山区共21幅“城中村”地块。
凭借多年在上海旧改市场的深耕,大华在上海开发了包括宝山大华社区、浦东大华锦绣华城、大场老镇改造社区等多个项目,总计约有25万居住人口。
2012年-2015年间,来自的上海合同销售额贡献度均在60%左右。据大华官网显示,其在上海累计开发了26个项目,总销金额历年蝉联前五。
奋起直追
旧改模式下,大华坐享高毛利的同时,也同样面临着开发周期较长的问题。
新世纪评级报告显示,土地整理从介入到土地供应需要24-36个月,而房地产项目开发从开工到完工交付需30个月左右,随着项目规模的扩大,营业周期总体较长。
于是,为满足规模增长的需要,大华也终于迈开步伐,跨出舒适区,在其他城市“错峰”开启规模扩张之路。2017年,大华定下发展目标,要以“发力上海,稳住二线”为方向,把握城中村改造机遇,力求保持在上海市场的领先地位同时,计划拓展粤港澳、昆明等城市。
这一年,大华先是进行前期拓展:向西南入滇,与昆明当地政府签约进行投资、考察大理;向南则在广州成立区域公司,推进对广州、惠州、江门等城市的前期拓展。
此后,大华正式进入扩储模式:2018年初,中标成为昆明一城市更新地块土地一级开发整理社会投资人;同年9月,以底价11.63亿元竞得广州番禺宅地;当年年底再以5.52亿元落子徐州……
2019年,大华在土地市场上加码冲刺。全年在上海宝山区摘获8宗地块,累计获得土地面积37万平方米,成交总价超154亿元;又先后在南京、武汉补仓,挺进天津、苏州等城市,在大湾区5个城市的城市更新项目也累计至15个。
据大华披露,2017-2019年的三年时间里,其共摘得土地超60幅,粮仓越发充盈。据克而瑞,2018年,大华的新增土地货值为195.3亿元,位列行业第89位;2019年,其新增土地货值大幅增长至720.2亿元,排名也提升至第38名。
在土地市场上挥金如土,再加上开发资金投入规模同步大幅增加,大华的债务也节节攀高。据联合评级发布的报告显示,2017-2019年间,大华的全部债务分别为211.38亿元、303.35亿元、417.59亿元,年均复合增长40.56%。
不过,多年来,大华的财务杠杆都保持在较为稳定的水平,居于绿档,现金短债比也从2017年的1倍以上提高到2019年的3倍以上,在手现金及现金等价物也在2019年末超过150亿。
这成为大华持续大踏步扩张的底气,2020年以来,公司仍然保持着不小的投资强度,辗转上海、南京、徐州、武汉、南通等多个城市拿地。此后,随着集中供地新规的推出、楼市销售的下行,房企在公开市场拿地所面临的资金压力越来越大,民营房企也渐次从土地市场上隐身,而大华仍活跃在许多城市中。
据中指院数据,2021年和2022年,大华权益拿地金额分别为260亿元和95亿元,新增货值分别为625亿元、284亿元,分列行业第36、42位。
大华也在2021年时明确,未来2-3年,以“提高去化,做大规模”为经营导向,通过加快周转带动销售规模和利润总额双增长,要力保上海本地市场,加大长三角、粤港澳大湾区、环渤海区域的投资,继续深耕人口净流入的中西部二线城市,做大规模,力争三年内实现800亿的销售目标。
2021年,大华集团销售金额达533亿元;2022年,该数字下滑至384亿。2023年,是大华三年800亿目标的第三年,这家还在踩着油门的房企能否逆袭突围,如今看来仍然存在巨大的变数。毕竟,当下的楼市,似乎没有年初人们所预计得那么乐观。
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